Az ingatlan értékbecslés egy bizonyos ingatlan valamely cél (szempont) szerinti értékének becslését jelenti.
Egy ingatlan értékét a következők szerint becsülhetjük meg:
- piaci, forgalmi érték becslése
- nettó pótlási érték becslése
- műszaki érték becslése
- amortizáció becslése
- ingatlanon fennálló, vagy ingatlanra alapítandó vagyoni értékű jog értékének becslése (pl. haszonélvezeti jog, özvegyi jog, vételi jog, elővásárlási jog, bérleti jog, stb.)
- tulajdoni hányad értékének becslése, stb.
Piaci, forgalmi értékelés:
A már megvalósult, konkrét piaci vételárak vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával, illetve a jelenleg piacon lévő kínálati árak figyelembevételével történik. Vagyis az értékbecslést végző szakértők az értékelés során a közelmúltban megvalósult ingatlaneladásokat elemzik és hasonlítják össze az értékelendő ingatlannal.
Nettó pótlási értékelés:
Az értékelés során a fizikai kopásból és funkcionális avulásból származó értékcsökkenést levonják az ingatlan újbóli előállítási költségéből, majd ehhez hozzáadják a földterület forgalmi értékelésen alapuló értékét. Költségalapú értékelésnek is nevezik.
Hozadéki elvű értékmeghatározás:
Az értékelés során az ingatlan jövedelemtermelő képességét vizsgálják, amely kifejezi az ingatlannak mint befektetésnek az értékét. Tehát az ingatlan jövőben várható értékét számszerűsítik, a hozadéki érték a további hasznosítás várható hasznának az előrejelzése.
Az ingatlan értéke:
Az ingatlan értékét rendkívül sok tényező befolyásolhatja! Néhány példát tekintve:
- az ingatlan földrajzi elhelyezkedése, fekvése,
- az ingatlan megközelíthetősége
- az ingatlan közművekkel való ellátottsága,
- a felépítmény műszaki állapota,
- az ingatlan tulajdoni viszonyai,
- a piaci viszonyok,
- egy telek értékét meghatározza, hogy mi építhető rá, azaz milyen formában lehet hasznosítani*
- stb.
* Egy telek beépíthetőségét minden esetben a területileg illetékes építésügyi hatóság állapítja meg. Erről legtöbb esetben a település önkormányzatán lehet informálódni, ami telek vásárlása esetén erősen ajánlott!
Az értékbecslés felhasználhatósága:
Egyes esetekben az ingatlanok értékbecslése elengedhetetlen lehet. Többek között az ingatlanfedezethez kötött hitelfelvételkor, örökösödési eljáráskor, gyámhatósági ügyekben, de elképzelhető, hogy eladás esetén a tulajdonosok ? vagy éppen a vásárlók ? szeretnék megtudni az ingatlan valós piaci értékét.
Ez mindenképpen előnyös lehet, hiszen így reális áron tudják az eladók ingatlanukat meghirdetni, s ezzel valószínűbbé válik az ingatlan mielőbbi értékesítése is. Ugyanakkor a vevők, érdeklődők megtudhatják, hogy érdemes-e annyi pénzt kiadni az adott ingatlanra, amennyit az eladó kér érte.
Az értékbecslés megléte cégek, vállalatok esetében különösen nagy jelentőséggel bír. A cég ugyanis a számviteli szabályok szerint nyilvántartott ingatlan értékét a reális piaci viszonyok figyelembevételével módosíthatja!
Ezáltal a cég vagyonának különálló elemei önálló értékként szerepelhetnek, ami nagymértékben segítheti a cég könyv szerinti értéken történő nyilvántartását.
Az ingatlan értékbecslés folyamata:
Az ingatlan értékbecslés bármilyen típusú és nagyságrendű (kiterjedésben és értékben) ingatlan esetében elvégezhető.
Minden hivatalos ingatlan értékbecsléshez a tulajdoni lap másolata nélkülözhetetlen! Családi házak, telkek esetében a tulajdoni lap mellé ki kell kérni a földhivatalból az ingatlan térképmásolatát is.
Bár léteznek egyes, egyedi esetek, mikor elegendőek az értékbecslés elvégzéséhez az ingatlan adatai (pl. ha a vásárló kéri az ingatlan felértékelését, s nem szeretné kikérni a földhivataltól a tulajdoni lapot).
/A tulajdoni lap tartalmazza az ingatlan legfontosabb alapadatait (megnevezését, címét, helyrajzi számát, nagyságát, stb) a tulajdonosok nevét, s tulajdonuk hányadát, az ingatlant megillető jogokat és terheket./
Ugyanakkor fontos tudni azt is, hogy a hiteles értékbecslés elkészítéséhez elengedhetetlen az ingatlan helyszíni szemléje, megtekintése!
Bár nagy segítséget jelentenek a szakértői vélemény elkészítése során a rendelkezésre álló statisztikák, összehasonlító elemzések, mindezek nem pótolják az ingatlan helyszíni szemléjét, sajátosságainak, jellegzetességeinek feltérképezését.
Egy szakértői vélemény megrendelése során az értékelő dokumentáció elkészítését célszerű képes kivitelben kérni, hiszen a fényképfelvételekkel alátámasztott dokumentáció hitelesebb, igényesebb képet fest ingatlanunkról. Ennek nagy előnye lehet ? főként az ipari, kereskedelmi ingatlanok esetében ? egy távoli, külföldi érdeklődő tájékoztatása során, hiszen egy képes dokumentáció alapján több, valóságosabb információt adhatunk az ingatlanról.
/Jó, ha tudjuk, hogy egy ingatlan értékbecslés során legtöbbször alkalmazott szakértői módszer a piaci értékesítési adatok összehasonlító elemzése. E módszer előnye, hogy valós értékesítési adatok felhasználásával reális információt nyújt az adott ingatlan piaci értékéről./
Amennyiben kérdésük, kérésük van, a fentiekkel kapcsolatban, forduljanak irodánkhoz az info@ingatlanmarkt.hu címen, vagy a +36-25-738-458-as telefonszámon, illetve bármely, a Kapcsolat menüpont alatt található elérhetőségünkön.
Üdvözlettel: Az IngatlanMarkt csapata
